Reformar un piso en Madrid en 2026 cuesta, de media, entre 600 y 1.300 €/m² (sin IVA), según las calidades y el alcance de la obra. Para una vivienda estándar de 80 m² con calidad media, el presupuesto habitual se mueve entre 48.000 € y 80.000 €. Una reforma básica de inversión puede quedar cerca de los 500 €/m², y en un chalet de la sierra con cubierta y fachada de por medio es fácil superar los 1.300 €/m². El plazo realista de ejecución es de 3 a 5 meses. Eso es lo que has venido a buscar; ahora deja que te explique de dónde sale cada número, porque llevo más de 25 años firmando presupuestos y sé exactamente dónde se infla y dónde se esconde el dinero.
Si tienes prisa: lo esencial en 6 frases
- Haz tu primera estimación multiplicando los m² × 600-1.300 €, según la calidad que quieras.
- Suma siempre un 10-15 % de imprevistos. En obra antigua, aparecen.
- El IVA es del 10 % si es tu vivienda habitual con más de dos años; si no, el 21 %.
- Mantener la distribución (no mover baño ni cocina) te ahorra varios miles de euros.
- Pide tres presupuestos con desglose por capítulos, no un número a bulto.
- El más barato casi nunca es el más barato: revisa qué partidas se ha dejado fuera.
Precio por m² de una reforma integral en Madrid en 2026
El metro cuadrado es la referencia rápida que usamos todos para abrir una conversación, pero te aviso de entrada: una reforma no se paga por m², se paga por lo que hay dentro de esos metros. No cuesta lo mismo cambiar suelos y pintar que tirar tabiques, rehacer fontanería y electricidad de los años 70 y montar una cocina nueva. Dicho esto, estos son los tramos que manejamos hoy en Madrid:
| Nivel | Precio €/m² (sin IVA) | Qué incluye |
|---|---|---|
| Básica / inversión | 500 – 700 €/m² | Materiales estándar, sin mover distribución, suelo laminado, sanitarios de gama básica. Pensada para alquilar o vender. |
| Media | 700 – 900 €/m² | El tramo más pedido por particulares. Buenos acabados, marcas conocidas, alguna mejora de distribución. |
| Media-alta | 900 – 1.200 €/m² | Redistribución completa, carpintería de PVC con rotura de puente térmico, climatización por aerotermia, materiales premium. |
| Alta / lujo | +1.200 €/m² | Suelo radiante, domótica, materiales nobles (tarima maciza, piedra natural). Habitual en chalets y vivienda prime. |
Si un presupuesto te llega por debajo de 450 €/m², no te alegres todavía: lo más probable es que falten partidas (gestión de residuos, ayudas de albañilería, remates) que aparecerán a mitad de obra. Lo he visto decenas de veces. Un precio sospechosamente bajo no es un chollo, es una factura aplazada.
Cuánto cuesta según el tamaño de la vivienda
Para que lo veas en dinero contante y no en abstracto, aquí tienes rangos por superficie con calidad media (el tramo en el que cae la mayoría de nuestras obras). Son cifras orientativas y sin IVA:
| Superficie | Reforma calidad media | Comentario |
|---|---|---|
| Piso de 60 m² | 42.000 – 60.000 € | Típico de barrio consolidado. Un baño, cocina y distribución sencilla. |
| Piso de 80 m² | 56.000 – 80.000 € | El más habitual. Suele incluir uno o dos baños y cocina nueva. |
| Piso de 100 m² | 70.000 – 100.000 € | Margen para dos baños, vestidor o despacho. |
| Vivienda de 120 m² o chalet | desde 90.000 € | Si hay cubierta, fachada o exteriores, sube rápido. |
Fíjate en una cosa: el precio por m² baja cuanto más grande es la vivienda. Los costes fijos (montar y desmontar obra, baño, cocina, cuadro eléctrico) se reparten entre más metros. Reformar 120 m² no cuesta el doble que reformar 60 m².
En qué se va realmente el dinero: desglose por partidas
Esta es la pregunta que de verdad te interesa, porque cuando entiendes el reparto, dejas de tener miedo al presupuesto. Para una reforma integral media de 80 m², el dinero se reparte aproximadamente así:
| Partida | % del presupuesto | Notas |
|---|---|---|
| Cocina (muebles, electrodomésticos, encimera) | 15-20 % | Junto al baño, la partida con más riesgo de sobrecoste. |
| Baños | 12-18 % | Fontanería + alicatado + sanitarios + mampara. |
| Albañilería y distribución | 15-20 % | Tirar y levantar tabiques, recrecidos, ayudas. |
| Instalaciones (electricidad + fontanería + climatización) | 18-25 % | En vivienda antigua se rehace todo. Aquí no se escatima. |
| Suelos y carpintería interior | 10-15 % | Puertas, tarima o porcelánico, rodapiés. |
| Pintura y acabados | 5-10 % | Lo último, pero lo que más se nota al entrar. |
| Ventanas y carpintería exterior | variable | Si las cambias, suben el confort y bajan la factura. |
Cocina y baños se llevan juntos casi un tercio del presupuesto, y son las dos partidas donde más gente se descuadra porque eligen acabados «por la foto» sin mirar el precio. Si quieres profundizar, te dejo nuestras guías específicas de reformas de cocina en Madrid y cuánto cuesta reformar un baño.
Una anécdota que cuento mucho: el piso de los tres presupuestos
Hace un par de años vino a vernos una pareja con un piso heredado de 78 m² en Las Rozas. Traían tres presupuestos sobre la mesa: uno de 39.000 €, el nuestro de 61.000 € y otro de 88.000 €. El mismo piso, los mismos metros, el mismo «trabajo» sobre el papel. Me preguntaron, con toda la lógica del mundo, por qué el barato no valía.
Les pedí cinco minutos y repasamos los tres documentos línea a línea. El de 39.000 € no contemplaba rehacer la instalación eléctrica (un piso de los 80 con cuadro antiguo y sin toma de tierra en condiciones), daba el alicatado «según existente» y no incluía la gestión de escombros. El de 88.000 € metía una cocina de gama altísima que ellos ni querían. El presupuesto no era caro ni barato: era distinto. Acabaron eligiendo el nuestro, ajustamos la cocina a su gusto real y terminamos en 58.500 €, sin un solo extra a mitad de obra. Eso es lo que de verdad vale un presupuesto bien hecho: que el número del principio se parezca al del final.
Lo que casi nadie te cuenta: chalets, sierra y casas de pueblo
Casi todas las guías de precios que vas a encontrar hablan del piso de Madrid centro. Nosotros trabajamos mucho la zona norte y la sierra —Las Rozas, Pozuelo, Torrelodones, Collado Villalba, Guadarrama— y la zona de Segovia y El Espinar, donde tenemos nuestra base. Y ahí los números cambian, porque el producto es distinto:
- Chalets y viviendas unifamiliares: no es solo el interior. Entran cubierta, fachada, aislamiento y, muchas veces, exteriores. Ahí el €/m² se dispara con facilidad por encima de 1.300 €.
- Segunda residencia en la sierra: los accesos, el clima y la antigüedad de la casa influyen. Una casa que pasa el invierno cerrada y a 1.000 metros de altitud necesita un aislamiento que en un piso de ciudad ni te planteas.
- Casa de pueblo o vivienda antigua: muros de mampostería, forjados de madera, instalaciones inexistentes. Es el proyecto más bonito y, también, el que más sorpresas da si quien lo presupuesta no ha pisado obra de verdad.
Te lo digo claro porque es nuestra ventaja y no la voy a esconder: reformar a 40 minutos de la M-30 no es lo mismo que reformar en Chamberí, y el equipo que conoce el terreno te ahorra disgustos. Un presupuesto de chalet hecho «como si fuera un piso» es el origen del 90 % de los líos que vemos.
Los costes que se olvidan (y que duelen al final)
El €/m² de la obra no es el coste total del proyecto. Hay una serie de gastos que, si no te los cuentan al principio, aparecen como una sorpresa desagradable. Apúntalos:
- Licencia de obra: según el alcance y el municipio, puede ir de unos cientos a 2.000 € o más. Una reforma integral suele necesitar licencia, no basta con una declaración responsable. Cada ayuntamiento tiene su trámite; puedes consultar el de la capital en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid.
- Proyecto técnico (arquitecto o aparejador): obligatorio cuando se toca estructura o distribución relevante. Ronda el 5-8 % del presupuesto.
- Tasa e ICIO (impuesto de construcciones): un porcentaje sobre el coste de la obra que cobra el ayuntamiento.
- Gestión de residuos: los escombros se pagan, y en una integral son muchos. Que figure en el presupuesto.
- Imprevistos: reserva ese 10-15 %. En obra antigua no es opcional.
IVA e impuestos: 10 % o 21 %
Esto confunde a casi todo el mundo y te puede cambiar el presupuesto miles de euros. En reformas de vivienda se puede aplicar el tipo reducido del 10 % de IVA si se cumplen tres condiciones: que la vivienda sea de uso particular, que tenga más de dos años de antigüedad, y que el material aportado por la empresa no supere el 40 % de la base imponible. Si no se cumplen, se aplica el 21 %. Puedes verificar las condiciones en la Agencia Tributaria.
Y una buena noticia que poca gente aprovecha: si tu reforma incluye mejoras de eficiencia energética (cambiar ventanas, aislar fachada, instalar aerotermia), puedes acceder a deducciones en el IRPF e incluso a ayudas públicas. Merece la pena consultarlo antes de empezar, porque a veces una pequeña decisión de proyecto te abre la puerta a una deducción importante.
Plazos reales: cuánto se tarda
Una reforma integral de un piso medio se ejecuta en 3 a 5 meses de obra. Pero el proceso completo —desde que nos llamas hasta que vuelves a dormir en casa— es más largo: súmale la fase de presupuesto y proyecto, la licencia y la compra de materiales. En total, cuenta con 5 a 7 meses. Si alguien te promete una integral «en tres semanas», desconfía: o es muy pequeña, o algo se va a quedar a medias. La prisa, en obra, se paga.
Cómo ahorrar sin arrepentirte
Ahorrar en una reforma no es elegir lo más barato; es elegir dónde gastar y dónde no. Estos son los consejos que doy a mis clientes como si fueran de mi familia:
- No muevas baño ni cocina si no es imprescindible. Cambiar bajantes y desagües de sitio es de lo más caro que hay.
- Invierte en lo que no se ve y dura 30 años (instalaciones, aislamiento, ventanas) y ajusta en lo que se cambia fácil (mobiliario, grifería, pintura).
- Compra el grueso de materiales a través de la empresa. Tenemos precio de profesional y nos hacemos responsables si algo viene mal.
- Decide TODO antes de empezar. Cada cambio a mitad de obra es dinero y días. La indecisión es la partida invisible más cara.
- Agrupa las decisiones de eficiencia energética para optar a deducciones y ayudas.
Si aún estás en la fase de «no sé ni por dónde empezar», te recomiendo leer antes las 10 preguntas que deberías hacerte antes de reformar. Te ahorrará más de un quebradero de cabeza.
Errores que disparan el presupuesto
- Quedarte con el presupuesto más barato sin leer el desglose. Ya sabes cómo acaba.
- No reservar imprevistos. Abres un tabique y aparece una humedad de 20 años.
- Cambiar de idea a mitad de obra. «Ya que estamos, movemos esto»… y se va el calendario y el dinero.
- Contratar gremios por separado sin coordinación. Cuando algo sale mal, nadie es responsable. Una reforma integral con un único interlocutor es justo lo contrario.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta de media reformar un piso en Madrid en 2026?
Entre 600 y 1.300 €/m² sin IVA según calidades. Para un piso de 80 m² con calidad media, el rango habitual es de 56.000 a 80.000 €. Una reforma básica de inversión puede partir de 500 €/m².
¿Qué incluye el precio por metro cuadrado?
Depende del presupuesto, y por eso hay que leer el desglose. Una integral completa incluye demolición, albañilería, instalaciones nuevas (electricidad, fontanería, a veces climatización), cocina, baños, suelos, carpintería, pintura y gestión de residuos. Si alguna de estas partidas no aparece, el precio no es comparable.
¿Cuánto cuesta una reforma integral en la zona norte de Madrid o la sierra?
En pisos de Las Rozas, Pozuelo o Majadahonda los rangos son similares a los de Madrid capital. En chalets y viviendas unifamiliares de la sierra el coste sube porque entran cubierta, fachada, aislamiento reforzado y exteriores, superando con frecuencia los 1.300 €/m².
¿Qué IVA se aplica a una reforma integral?
El 10 % si es vivienda particular de más de dos años y el material aportado por la empresa no supera el 40 % de la base imponible. En caso contrario, se aplica el 21 %.
¿Necesito licencia de obra para una reforma integral?
Por lo general sí. Una reforma integral que toca distribución o instalaciones suele requerir licencia municipal y, si afecta a estructura, proyecto técnico. El coste y el trámite varían según el municipio.
¿Cuánto se tarda en hacer una reforma integral?
La obra de un piso medio se ejecuta en 3 a 5 meses. El proceso completo, contando presupuesto, licencia y materiales, suele ser de 5 a 7 meses.
¿Cómo puedo ahorrar sin que baje la calidad?
Mantén la distribución de baño y cocina, invierte en lo que no se ve y dura (instalaciones, aislamiento), decide todos los materiales antes de empezar y agrupa las mejoras energéticas para optar a deducciones y ayudas.
¿El presupuesto más barato es la mejor opción?
Casi nunca. Un precio muy por debajo del mercado suele esconder partidas omitidas que aparecen a mitad de obra. Compara siempre presupuestos con el mismo desglose y las mismas calidades.
¿Hablamos de tu reforma?
Llevamos más de 25 años reformando viviendas en la zona norte de Madrid, la sierra y Segovia, con un equipo propio de fontanería, electricidad, pladur y pintura. Si quieres un presupuesto cerrado y con desglose real, sin sorpresas a mitad de obra, cuéntanos tu proyecto y te visitamos sin compromiso. Y si solo quieres una orientación, también: preguntar es gratis y a nosotros nos gusta nuestro oficio.
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